"Ростелеком" познает жизнь за МКАД. Оператор переезжает в Comcity

В начале следующего года "Ростелеком" переедет в деловой центр Comcity (420 тыс. кв. м) в Новой Москве, расположенный в районе поселения Румянцево. Согласно имеющимся в распоряжении "Ъ" документам, компания на 15 лет арендует в Comcity почти 58,5 тыс. кв. м, базовая ставка по договору аренды составит €259 плюс НДС. Совет директоров "Ростелекома" вчера одобрил условия сделки, подтвердила "Ъ" представитель "Ростелекома" Кира Кирюхина. По ее словам, у оператора много офисов (в том числе на Тверской, Таганке, Дубовой Роще и т. д.) и целиком компания в Румянцево не переедет. Часть недвижимости оператора будет выставлена на продажу, но это напрямую не связано с арендой офиса в Румянцево, уточняет госпожа Кирюхина.

Сделка между "Ростелекомом" и ООО "Антемона Лимитед" (структура PPF Real Estate, которая строит Comcity, пояснил "Ъ" директор по связям с общественностью PPF Advisory Russia Виталий Краснюк) предполагает внесение депозита в размере €10,7 млн. Совокупные платежи в течение 15 лет действия договора составят 18,975 млрд руб. (без НДС) с учетом индексации арендных платежей (плюс 4% ежегодно), эксплуатационных расходов (3360 руб. за 1 кв. м в год) и платы за паркинг (€70 плюс НДС по ставке на дату начисления ежемесячно за одно место на открытой наземной парковке).

В проекте многофункционального делового комплекса класса А+ Comcity будут представлены 12 офисных зданий, торгово-развлекательный центр, гостиничный комплекс, фитнес-центр, детский сад, рестораны, банки и т. д. Расположен в 2 км от МКАД по Киевскому шоссе (8 км от аэропорта Внуково или 10 минут от вокзала Солнцево). В 2014 году должна открыться станция метро "Румянцево".

О том, что "Ростелеком" переедет в Румянцево, "Ъ" сообщал еще два года назад. С тех пор предварительный договор аренды (ПДА) претерпел значительные изменения. Так, изначально "Ростелеком", который станет якорным арендатором для Comcity, предполагал арендовать там 90 тыс. кв. м. Но после детального анализа количества персонала, "а также планов по сокращению была выявлена избыточная площадь", следует из пояснительной записки по изменению условий ПДА. Кроме того, в ПДА содержалось обязательство "Ростелекома" арендовать 1385 парковочных мест. Однако это количество было скорректировано до 380 с возможностью прибавить к ним дополнительные места в течение года после переезда. В PPF отказались от комментариев по сделке, "пока контракт не будет подписан".

В Москве идет децентрализация офисного рынка: к 2016 году 90% новых бизнес-центров (2,9 млн кв. м из 3,3 млн кв. м) будет введено за пределами Садового кольца, оценивал в июле 2013 года Knight Frank. Из них более 370 тыс. кв. м строится у Ленинградского шоссе, почти 320 тыс. кв. м — на юго-западе столицы. Для сравнения: сейчас 32% построенных офисов концентрируется в пределах Садового кольца, еще 42% — от Садового кольца до Третьего транспортного кольца.

Коммерческие условия, на которых заключается сделка, соответствуют средним по рынку с учетом расположения объекта, считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. Сделка "очень крупная и является знаковой для Новой Москвы", где мало качественных бизнес-центров, уточняет он. Условия для арендаторов крупных площадей обычно выгоднее, чем для тех, кому нужны небольшие площади. "Если арендуемая площадь около 1,5 тыс. кв. м, ставка аренды, по нашим предположениям, будет более €300 за 1 кв. м",— приводит пример господин Лосюков. Для сравнения: в бизнес-центре K2 (2-й км Калужского шоссе) аренда обойдется в $350-400 за 1 кв. м, в G8 (1-й км Киевского шоссе) — $370 кв. м в год.

Роман Рожков, Екатерина Геращенко, Владислав Новый