Вне зоны действия рубля. "Вымпелкому" не удалось смягчить условия арендных ставок

Девятый арбитражный апелляционный суд вчера отменил решение об изменении условий договора аренды между "Вымпелкомом" и АО "Тизприбор", которому принадлежит московский бизнес-центр "Эрмитаж плаза" (Краснопролетарская улица, 4). Новые условия, которые в конце 2015 года были утверждены Арбитражным судом Москвы, позволяли "Вымпелкому" платить за аренду по ставке с фиксированным долларом — в диапазоне 30-42 руб. В "Вымпелкоме" заявили, что подадут кассационную жалобу на вчерашнее решение суда.

"Вымпелком" заключил договор с "Тизприбором" по аренде 32 тыс. кв. м в "Эрмитаж плаза" в 2009 году. По договору средняя ставка аренды составила $700 за 1 кв. м. Из-за последовательного увеличения стоимости доллара по отношению к рублю расходы "Вымпелкома" на аренду офиса выросли в 2014 году с 900 млн до 2,5 млрд руб., а по итогам прошлого года — уже до 2,8 млрд руб., рассказала "Ъ" управляющий партнер компании "Делькредере" Александра Майданник (представляет интересы "Вымпелкома"). "Обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, существенно изменились — нарушилось соотношение имущественного баланса сторон, что является основанием для расторжения или изменения договора",— объясняет госпожа Майданник.

На момент заключения договора в стране была политика управляемого плавающего курса, которая создавала ожидания предсказуемости курса валют, сообщали ранее в "Вымпелкоме". Когда денежно-кредитные власти отказались от этой политики, стоимость доллара выросла почти в два раза. Во столько же увеличились и расходы на аренду, так как ставки большинства качественных офисов в Москве были номинированы в долларах. В связи с этим собственники стали договариваться с арендаторами об изменении условий. По словам Александры Майданник, мониторинг условий договоров аренды в бизнес-центрах класса А в Центральном административном округе (ЦАО) Москвы показал, что большинство участников рынка перешло на рублевые ставки или установило фиксированный курс доллара. "Даже из документов, представленных в суд "Тизприбором", видно, что он смог найти лишь два объекта в ЦАО, в которых остались валютные ставки аренды",— отмечает юрист.

Договориться во внесудебном порядке "Вымпелкому" и "Тизприбору" не удалось: варианты друг друга стороны сочли неприемлемыми или оскорбительными. "Вымпелком" не устроила скидка 10% при условии продления договора еще на пять лет, а "Тизприбор" не был готов на дисконт 60%, на котором настаивал сотовый оператор. В пресс-службе "Вымпелкома" сетуют, что "Тизприбор" сейчас избегает переговоров, из-за чего компания не может ни расторгнуть договор, ни договориться о справедливой ставке аренды. В швейцарском Eastern Property Holding (в него входит "Тизприбор") говорят, что "открыты для конструктивного диалога и готовы обсуждать устраивающие обе стороны условия договора". Вчерашнее решение суда там считают справедливым.

Региональный директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Евгений Семенов объясняет жесткость переговорной позиции собственников недвижимости наличием у них долговых обязательств в валюте. По его оценкам, совокупный объем валютных кредитов от российских банков в секторе коммерческой недвижимости составляет $30-40 млрд. "Неудивительно, что они придерживаются довольно строгой позиции с точки зрения возврата долга даже с учетом возможностей его реструктуризации",— отмечает господин Семенов.

Как утверждают юристы, сложившаяся арбитражная практика относит экономические колебания к предпринимательским рискам. "Такая позиция обосновывается тем, что стороны являются субъектами предпринимательской деятельности, должны предвидеть подобного рода риски и оценивать их условия",— говорит старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Пономарева.

Екатерина Геращенко